Больше жилья, меньше бюрократии: строители надеются на эффективную работу с Шойгу

12 ноября 2012 года

Сергей Шойгу, возглавивший Минобороны России, продолжит расширять жилищные программы ведомства, которое еще при Анатолии Сердюкове стало одним из самых крупных государственных заказчиков по строительству жилья, надеются девелоперы, опрошенные . Застройщики напоминают, что именно поддержка министерства позволила многим компаниям пережить кризис 2008 года, но при этом они хотели бы, чтобы сотрудничество с военными было более эффективным.

Президент Владимир Путин 6 ноября отправил в отставку министра обороны Сердюкова и на его место назначил главу Подмосковья Сергея Шойгу, который руководил регионом полгода. Глава государства заявил, что отставка Сердюкова призвана обеспечить объективность расследований, связанных с деятельностью компании "Оборонсервис", которая отвечала за реализацию имущества Минобороны РФ.

ПОСЛЕДНИЙ ОТЧЕТ

Если оставить в стороне скандал вокруг компании "Оборонсервис" и некоторые другие издержки, то деятельность Сердюкова, связанную с предоставлением жилья военным, нельзя не назвать продуктивной.

Буквально за несколько дней до своей отставки Сердюков, подводя итоги работы, заявил, что министерство намерено выделить до конца 2012 года 50 тысяч квартир военным, стоящим в очереди на получение постоянного жилья, а сама очередь с начала года сократилась в четыре раза. Он пояснил, что на 1 января 2012 года в очереди на получение постоянного жилья значились 54 тысячи бесквартирных офицеров, но в течение этого года 40 тысяч уже получили квартиры.

При этом экс-глава военного ведомства отметил, что в настоящее время в Санкт-Петербурге сдается большой жилой микрорайон для Минобороны на 7,5 тысячи квартир, а в "старой" Москве до конца этого года офицеры получат первые 4 тысячи квартир.

Планировалось, что при Сердюкове в 2012-2013 годах будет полностью решена одна из самых сложных и острых проблем Минобороны - обеспечение военных постоянным жильем, а к 2014 году завершится формирование современного фонда служебного жилья. Впрочем, и средства на это запрашивались весьма внушительные.

В частности, газета "Коммерсант" сообщала, что в апреле 2012 года Сердюков обратился к министру финансов Антону Силуанову с просьбой увеличить бюджетные расходы на обеспечение военных жильем до 2014 года более чем в четыре раза - до 366 миллиардов рублей. Глава Минобороны пояснял, что его ведомство обязано ежегодно обеспечивать жильем до 10 тысяч военнослужащих, выходящих на пенсию.

Также Сердюков за несколько дней до отставки заявил журналистам, что Минобороны РФ с 2023 года планирует отказаться от предоставления военным постоянного жилья и полностью перейти на так называемую военную ипотеку, которая предполагает субсидирование покупки военными жилья за счет государственных средств.

РОЛЬ СЕРДЮКОВА

Все эксперты, опрошенные , согласны, что при Сердюкове вопрос строительства жилья для военных начал решаться системно, а темпы ввода серьезно возросли, однако непосредственная роль экс-министра в данном процессе оценивается участниками рынка по-разному.

"Долгое время не существовало сколько-нибудь системного подхода к решению проблемы обеспечения военных жильем, а заказы на строительство такого жилья были стихийны и разрознены. В целом недвижимость для военных была в дефиците. Ситуация кардинальным образом начала изменяться не так давно - около пяти лет назад", - говорит руководитель департамента консалтинга компании "Миэль-Девелопмент" Алексей Буреломов.

Темпы строительства жилья для военных при Сердюкове существенно ускорились, согласен с коллегой представитель пресс-службы компании "Главмосстрой" Виталий Королев.

Благодарен бывшему министру обороны за развитие жилищного строительства для военнослужащих и директор департамента развития Tekta Group Юрий Неманежин: по мнению эксперта, как раз в бытность Сердюкова, этот довольно узкий сегмент рынка недвижимости стал оживать и бурно расти.

"За последние два года за счет бюджетных средств военнослужащим Минобороны для постоянного проживания было предоставлено порядка 100 тысяч квартир, а в 2011-2013 годах для военных планируется приобрести еще более 77 тысяч квартир. Из федерального бюджета на эти цели могут выделить почти 150 миллиардов рублей", - вспоминает эксперт.

А вот помощник президента Российского союза строителей (РСС), вице-президент НП "Объединение строителей" Константин Кижель настаивает на том, что задача по массовому строительству жилья для военных была поставлена еще Владимиром Путиным во время его первого и второго сроков президентства.

"Эта необходимость давно назрела - многие офицеры у нас до сих пор живут в нечеловеческих условиях", - подчеркивает собеседник агентства.

Он считает, что в последние годы строительство велось активно благодаря существованию системы и ясно сформулированным Путиным задачам.

"Это были четко прописанные программы, выполнение которых не зависело от того, кто возглавлял военное ведомство", - уверен Кижель.

БОЛЬШАЯ СТРОЙКА

Косвенно судить о том, какое значение имели заказы на возведение жилья для военных для рынка недвижимости, можно по загрузке заказами от Минобороны крупнейших отечественных строительных компаний.

Как рассказывает Королев, "Главмосстрой" за 10 лет построил в Подмосковье около 430 тысяч квадратных метров жилья для военных.

При этом, уточняет он, компания законтрактована еще примерно на 400 тысяч квадратных метров - это около 5% в общем объеме проектов по строительству жилья и социальной инфраструктуры холдинга "Главстроя", куда входит "Главмосстрой".

Представитель ГК "СУ-155" в свою очередь отмечает, что группа начала сотрудничество с военным ведомством в конце 2008 года и в результате в 2009 - 2011 годах передала Минобороны 10,506 тысячи квартир площадью 697,7 тысячи квадратных метров.

"За этот период группа возвела в совокупности около 3,9 миллиона квадратных метров недвижимости, на долю Минобороны пришлось примерно 17% от общего объема строительства. Общая сумма строительных контрактов по строительству жилья для военнослужащих за этот период составила 24,853 миллиарда рублей", - указывает сотрудник пресс-службы "СУ-155".

По словам генерального директора ЗАО "Мосстроймеханизация-5" Сергея Качалина, "МСМ-5" построила для военнослужащих более 1 миллиона квадратных метров жилья, а самым крупным объектом, где работала компания, стал микрорайон "Кузнечики", в возведении которого, кстати, были задействованы несколько крупных и средних застройщиков.

"Там было построено 957 тысяч квадратных метров жилья для военнослужащих по контракту с Минобороны. Это получился целый "город в городе" - 75 домов, 14,7 тысячи квартир на 60 тысяч жителей на площади в 130 гектаров. К его реализации приступили в 2009 году, сейчас достраиваем там необходимую социальную инфраструктуру", - поясняет Качалин.

Кстати, представитель группы ПИК добавляет, что силами группы в "Кузнечиках" возведено 265 тысяч квадратных метров жилой недвижимости.

Еще один известный подрядчик Минобороны - это группа компаний "Мортон". Как рассказывает руководитель пресс-службы "Мортона" Игорь Ладычук, компания в 2009 году подписала с министерством госконтракт на строительство микрорайона номер 30 в Балашихе, включающего 24 дома общей площадью квартир 480 тысяч квадратных метров.

"Объект был достроен в 2011 году. Сейчас крупных контрактов по строительству жилья для Минобороны у нас нет, но компания участвует в тендерах, связанных со строительством жилья по госзаказу, и планирует участвовать в дальнейшем", - признается он.

При этом, отмечает Ладычук, с начала лета 2012 года "Мортон" активно развивает направление по продаже жилья в проектах "Мортон" с использованием "военной ипотеки" - в таких ипотечных продуктах используются средства накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих (НИС), в рамках которой на счет военного государством каждый год начисляется накопительный взнос (сейчас равен 205 тысячам рублей), индексирующийся с учетом инфляции.

"Всего у группы более 20 микрорайонов, ежемесячно мы работаем над включением в программу "военной ипотеки" наших проектов и рассчитываем, что в итоге большинство объектов ГК "Мортон" войдут в программу. На сегодняшний день программа "военной ипотеки" - это самый действенный инструмент для обеспечения жильем военнослужащих", - уверен Ладычук.

АНТИКРИЗИСНЫЙ ПОДРЯД

Примечательно, что многие крупные застройщики и участники рынка недвижимости уверены, что именно активность Минобороны помогла им преодолеть кризис 2008 года, снабдив госзаказами и избавив от простоя мощностей.

Во многом благодаря тому, что программа по строительству жилья для военных не была "заморожена" в трудное для отрасли время 2008-2009 годов, многие застройщики получали стабильный доход, отмечает, в частности, Кижель.

"Работа застройщика давала мультипликативный эффект для смежных отраслей, например, для производителей стройматериалов", - развивает дальше свою мысль собеседник .

Активное строительство жилья для нужд военного ведомства началось в разгар финансового кризиса 2008 года, а участие в программах Минобороны являлось тогда единственным выходом для многих крупных застройщиков сохранить темпы строительства и объемы продаж, считает и генеральный директор "МИЦ - Девелопмент" Сергей Хорошков.

А Королев подчеркивает, что активизация государства во время кризиса не только стимулировала строительную отрасль и дала загрузку для крупных игроков рынка, но и позволила сохранить ключевые компетенции и рабочие места работающим у них на подряде средним и малым компаниям.

Буреломов из "Миэль-Девелопмент" в свою очередь оценивает долю жилья эконом-класса, которое строилось в кризис по госзаказу, до 30%.

Таким образом, в программу по строительству жилья для военнослужащих в период финансового кризиса были вовлечены крупнейшие участники рынка, когда коммерческое строительство было почти полностью остановлено.

ТРУДОВЫЕ БУДНИ

Однако, признаются российские строители, повседневная работа с военным ведомством, имеет две стороны - приятную и "не очень".

Как и в случае с другими заказчиками, распоряжающимися бюджетными деньгами, Минобороны является очень надежным контрагентом, но обеспечивает минимальную рентабельность для подрядчиков, говорит Королев.

"Выкупная цена квартир по контрактам Минобороны всегда ниже рыночной. При этом выдвигается множество условий. Достаточно жесткие требования предъявляются к площади квартир. Под такие параметры подойдет только панельное жилье конкретных серий", - делится опытом общения с военными советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.

Впрочем, Качалин готов смириться с низкой рентабельностью строек для военных. Госконтракт с Минобороны на 30 миллиардов рублей позволяет "МСМ-5" загружать все предприятия компании и уверенно развиваться, обеспечивая подразделения постоянной работой, объясняет он.

"Это немаловажно в наших условиях! Да, цены небольшие. Но благодаря снижению затрат, применению новых технологий и спецтехники, мы экономим", - рассуждает глава "Мосстроймеханизации-5".

К минусам же военных Качалин относит прежде всего бюрократию.

"Мы строим дома в срок, а заселяем их годами. Нужно этот вопрос проскакивать быстрее - построили и сразу заселили, а то получается так, что построили дома, а документы для военнослужащих не оформили. Мы оказались не готовы с юридической точки зрения, чтобы оформить это жилье в собственность", - сетует застройщик.

В свою очередь Буреломов указывает, что многим компаниям госзаказ позволяет правильно спланировать использование строительных мощностей в среднесрочной перспективе, что в свою очередь ведет к снижению издержек. Конечно, коммерческие застройки прибыльнее, однако и риски там намного выше, считает эксперт.

По мнению Алтухова, участвовать в строительстве жилья для военного ведомства интересно крупным игрокам, у которых есть свои строительные мощности и свое производство и которых устраивает даже минимальная доходность.

А вот Хорошков говорит, что желание сотрудничать с Минобороны со стороны того или иного девелопера обуславливается внутренней политикой компании и экономикой проектов.

"Если застройщик готов тратить денежные средства на маркетинг, уверен, что со стороны покупателей будет гарантированный спрос, ему выгоднее строить коммерческое жилье", - полагает эксперт.

Более того, как подчеркивает Ладычук, нельзя сказать, что кто-то из крупных компаний в настоящее время, после выхода отрасли из кризиса, сильно зависит от госзаказа по строительству жилья для Минобороны.

БОЛЬШИЕ НАДЕЖДЫ

Впрочем, хотя большинство собеседников из крупных строительных компаний и не спешат признать свою зависимость от военных заказов, они все же высказывают достаточно сильный интерес к дальнейшему активному строительству жилья для Минобороны. При этом фигура нового руководителя ведомства Сергея Шойгу не только не вызывает у строителей тревогу, но даже внушает надежду.

Так, Кижель предполагает, что с приходом Шойгу на должность министра обороны РФ можно ждать и усиления существующих программ по строительству жилья, и появления новых.

Вице-президент НП "Объединение строителей" напоминает, что за полгода во главе Московской области новый руководитель Минобороны успел создать сильную команду в строительном секторе, сделав зампредом правительства региона в этой сфере вице-губернатора Санкт-Петербурга Романа Филимонова и назначив министром по делам дольщиков бывшего депутата Госдумы Александра Когана.

"Когда Шойгу занял пост губернатора Московской области, первый объект, который он посетил, были "Кузнечики". Я думаю, что он продолжит эту программу, это же не задумка Сердюкова, это программа всероссийская", - отмечает Качалин из "МСМ-5".

Спокоен за проекты по строительству жилья для военных и за основных участников программы жилищного строительства Минобороны и Алтухов.

"Когда Шойгу пришел в Московскую область на пост губернатора, для проектов, которые уже находились на активной стадии строительства, кардинально ничего не изменилось. Не думаю, что с приходом Шойгу будут существенные изменения участников этой программы", - говорит представитель ФСК "Лидер".

Вместе с тем, среди экспертов, опрошенных агентством, есть те, кто прогнозирует перемены, правда, в основном позитивные - в отношениях военных со строителями жилья.

В частности, как считает Буреломов, хотя в последние годы госзаказ Минобороны расширился и стал более понятен, от нового руководства министерства следует ожидать ужесточения контроля над строительством жилья.

А Неманежин допускает, что новый министр обороны начнет свою деятельность с аудита контрактов по строительству жилья.

"Тем самым повторится история, связанная с пересмотром инвестконтрактов в Москве и Московской области", - заключает эксперт.